En France, la fiscalité immobilière constitue un enjeu de taille pour les contribuables et les investisseurs. Cet article décrypte les différentes taxes et impôts liés aux biens immobiliers ainsi que les dispositifs de défiscalisation existants.
La taxe foncière : une charge incontournable pour les propriétaires
La taxe foncière est un impôt local dû chaque année par les propriétaires de biens immobiliers, qu’il s’agisse de terrains, de logements ou de locaux professionnels. Son montant est calculé en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, actualisée chaque année, et des taux d’imposition fixés par les collectivités locales (communes, départements, etc.). La taxe foncière peut varier considérablement d’une commune à l’autre. Certaines exemptions temporaires ou permanentes peuvent être accordées sous certaines conditions.
L’impôt sur le revenu et les revenus fonciers
Les revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers perçus par un propriétaire bailleur, sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Deux régimes d’imposition existent pour déclarer ces revenus :
- Le régime micro-foncier : si les revenus annuels sont inférieurs à 15 000 €, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges. Le revenu imposable est donc égal à 70 % des loyers perçus.
- Le régime réel : si les revenus dépassent 15 000 € ou si le contribuable choisit ce régime, les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) sont déductibles des loyers perçus. Le revenu imposable est alors égal à la différence entre les loyers et les charges.
Les plus-values immobilières réalisées lors de la vente d’un bien sont également soumises à l’IR, avec un taux d’imposition forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). Des abattements pour durée de détention sont prévus pour encourager la détention longue des biens : après 22 ans de détention, l’abattement atteint 100 % pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La taxe d’habitation : une suppression progressive
La taxe d’habitation, impôt local payé par les occupants d’un logement (propriétaires ou locataires), est en cours de suppression progressive pour la résidence principale. D’ici 2023, elle devrait être totalement supprimée pour l’ensemble des foyers. Cette mesure a été mise en place afin d’alléger la fiscalité des ménages français. Toutefois, la taxe d’habitation demeure applicable pour les résidences secondaires.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Afin d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif, plusieurs dispositifs de défiscalisation ont été mis en place par les pouvoirs publics. Parmi les plus connus, on trouve :
- La loi Pinel : elle permet aux investisseurs qui achètent un logement neuf destiné à la location de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement, étalée sur 6, 9 ou 12 ans.
- Le dispositif Denormandie : il concerne l’achat de logements anciens à rénover dans certaines zones géographiques. La réduction d’impôt est similaire à celle du Pinel (jusqu’à 21 %) et dépend également de la durée d’engagement locatif.
- Le dispositif Malraux : il s’adresse aux investisseurs qui souhaitent restaurer un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). La réduction d’impôt peut atteindre 30 % du montant des travaux réalisés.
D’autres dispositifs existent pour encourager l’investissement dans des résidences services (Ehpad, étudiantes, etc.) ou pour financer la transition énergétique (crédit d’impôt pour la transition énergétique – CITE).
La fiscalité immobilière, un enjeu de taille pour les contribuables et les investisseurs
La fiscalité immobilière est un élément clé à prendre en compte lors de l’achat, la détention ou la vente d’un bien immobilier. Elle peut représenter une charge importante pour les propriétaires et les bailleurs, mais également offrir des opportunités d’optimisation fiscale grâce aux dispositifs de défiscalisation existants. Il est donc essentiel de bien s’informer sur les différentes taxes et impôts qui s’appliquent à son projet immobilier et de choisir le régime d’imposition le plus adapté à sa situation.